Devo Pagar Impostos Sobre Permuta de Imóveis?

No Brasil, há cinco principais impostos que incidem sobre a atividade imobiliária: IPTU, ITR, ITBI, ITCMD, IR.

IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano): O IPTU é um imposto municipal cobrado anualmente sobre propriedades urbanas, como casas, apartamentos e terrenos. Seu valor é calculado com base no valor venal do imóvel e nas alíquotas estabelecidas pela legislação local.

ITR (Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural): O ITR é um imposto federal incidente sobre propriedades rurais. É calculado com base na área do imóvel, sua localização e utilização, sendo de competência da União.

ITBI (Imposto sobre Transmissão Onerosa de Bens Imóveis): O ITBI é um imposto municipal cobrado sobre a transmissão onerosa de bens imóveis inter vivos, como compra e venda ou permuta. Sua alíquota varia de acordo com a legislação de cada município.

ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação): O ITCMD é um imposto estadual incidente sobre a transmissão de bens por herança (causa mortis) e doação. Sua alíquota varia de acordo com o estado e o valor do bem transmitido.

IR (Imposto de Renda): O IR, que junto ao ITCMD são os impostos mais controversos no que diz respeito à permuta de imóveis, é um imposto federal cobrado sobre a renda e os ganhos de capital das pessoas físicas e jurídicas.

Na venda de imóveis, incide sobre o ganho de capital, calculado pela diferença entre o valor de venda e o custo de aquisição, com alíquotas que variam de acordo com o valor do lucro obtido. O mesmo vale para a permuta com “torna”, que explicaremos adiante.

Desses 5 principais tributos, três podem recair sobre a permuta de imóveis, que são: ITBI, ITCMD, IR. E sobre eles falaremos com mais detalhes.

O que é Permuta de Imóveis?

A permuta de imóveis consiste em uma operação na qual duas partes concordam em trocar propriedades de igual valor. Neste tipo de negociação, há duas modalidades, que chamamos de permuta simples e permuta com torna.

Ambas envolvem a troca de propriedades entre duas partes, mas se diferenciam principalmente pela presença ou ausência de uma compensação financeira adicional.

Permuta Simples - Na permuta simples, as partes envolvidas concordam em trocar seus imóveis sem a necessidade de incluir qualquer valor em dinheiro na transação. Ou seja, a troca é feita de forma direta, onde o valor dos imóveis permutados é considerado equivalente.

Essa modalidade é comum quando as partes encontram propriedades que atendem às suas necessidades sem a necessidade de ajustes financeiros adicionais.

Permuta com Torna - Na permuta com torna, além da troca dos imóveis, uma das partes concorda em pagar uma compensação financeira adicional para equalizar a diferença de valores entre os imóveis permutados.

Essa compensação financeira, conhecida como "torna", é paga pela parte que recebe o imóvel de maior valor em relação ao imóvel que está oferecendo na troca.

Como saber quando o contribuinte deve pagar esses impostos?

Dos três principais impostos que podem recair sobre a permuta, para saber quais o contribuinte deve pagar é necessário avaliar qual imposto tem como fato gerador a permuta.

Fato gerador nada mais é do que o evento ou ação que faz surgir a obrigação de pagar determinado tributo. Em outras palavras, é o momento em que ocorre o fato que torna devida a cobrança do tributo.

1. No caso de ITBI, o fato gerador ocorre no momento em que há a efetivação da transmissão onerosa dos imóveis envolvidos na permuta. E mesmo que não haja um pagamento direto em dinheiro, a troca de propriedades é considerada uma transmissão onerosa sujeita à incidência do ITBI.

Logo, o fato gerador desse imposto acontece no momento em que é formalizada a transferência dos imóveis.

2. Quanto ao ITCMD, em situações normais, o fato gerador nasce no momento da doação de bens, quando há a transferência legal de propriedade entre o doador e o beneficiário.

Na permuta, por não se tratar de uma transmissão por herança ou doação, o fato gerador não decorre diretamente no momento da troca de propriedades. Caso haja pagamento adicional sobre esse montante, aí sim pode incidir o ITCMD, pois ele será caracterizado como uma doação.

3. No caso do Imposto de Renda sobre o ganho de capital na venda ou permuta de um imóvel, o fato gerador surge no momento da efetivação da transação, quando há a obtenção do lucro ou ganho de capital sujeito à tributação.

Em resumo, observe se na negociação da permuta ocorrem esses fatos geradores de cada tributo. De certo, o ITBI será cobrado, já o ITCMD e o IR não incidirá em todos os casos.

Permuta de Bens Móveis

De antemão, uma observação que deve ser feita é que sobre a permuta e alienação de bens móveis não incide tributação, desde que a alienação não seja feita por quem tem como atividade finalística a comercialização.

Isso significa que, se duas pessoas trocarem entre si um violão por um tênis, nenhum tributo recairá sobre a troca.

Feita a observação, vamos ao que interessa.

ITBI

No tocante a troca de imóveis, um imposto que recai sobre ambas as partes é o ITBI. Se um proprietário de um galpão faz a permuta com o proprietário de uma casa, por exemplo, os dois deverão pagar o imposto de forma individual.

E conforme falamos anteriormente, se houver a "transferência onerosa de bens", estará caracterizado o fato gerador do imposto, a obrigatoriedade de pagá-lo.

Portanto, a incidência do ITBI não está relacionada à modalidade de contrato escolhida pelos negociantes, mas, sim, a transferência onerosa do imóvel para outra titularidade.

Na permuta simples, em que não há a complementação em dinheiro, o ITBI incide sobre o valor venal de cada um dos imóveis no Município em que estão localizados, assim como sua alíquota.

Já na permuta com torna, em que há complementação em dinheiro, incidirá ITBI apenas sobre o valor venal dos imóveis, e a “torna” não será tributada - com exceção do IR sobre ganho de capital.

Essa cobrança de ITBI feita às duas partes da relação jurídica é assunto divergente entre doutrinadores. Uma parcela significativa dos estudiosos afirmam que a cobrança se caracteriza como bis in idem*, que é quando uma operação sofre incidência de um mesmo imposto duas vezes.

No entanto, apesar do inconformismo - que eu também compartilho - com a incidência de um imposto pago duas vezes sobre uma mesma operação, esse é o entendimento que prevalece no nosso país.

*O termo Bis in idem não está sendo usado como sinônimo para bitributação, visto que a bitributação ocorreria caso o mesmo imposto estivesse sendo cobrado por Municípios diferentes. Aqui, estamos tratando da permuta de imóveis realizada em um único Ente Federativo.

ITCMD

Imposto ainda muito questionado pelos contribuintes e controverso na jurisprudência, o ITCMD é alvo de discussões a respeito de sua legalidade na cobrança em permutas de imóveis sem torna.

A problemática na questão ocorre porque, em imóveis com valores diferentes em que não há uma compensação financeira entre as partes, cartórios se negam a realizar alterações de titularidade sem que se comprove o recolhimento do tributo, pois, como não há a compensação da diferença de valor dos imóveis, fica caracterizada a doação - fato gerador do tributo.

Com isso, além de ambas as partes estarem obrigadas a pagar o ITBI, o pagamento adicional de ITCMD gera um encargo muito maior na operação, caracterizando, aqui sim, a bitributação.

Os cartórios não exigem a comprovação do pagamento do tributo de maneira discricionária, há respaldo na legislação - ratificada pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo [1] - que os obriga a realizar o registro só depois de comprovado o recolhimento do imposto.

Ademais, a Secretaria da Fazenda do Estado de São Paulo - SEFAZ SP, na resposta à Solução de Consulta Tributária nº 21030/2019, também se manifestou mantendo o entendimento sobre a validade da cobrança do ITCMD, e o Conselho Superior da Magistratura de São Paulo partilhou do mesmo posicionamento [2].

No entanto, apesar das decisões no sentido de fazer incidir o referido tributo sobre transações de permuta de imóveis, a questão principal está na confusão que se faz ao confundir permuta com doação, que acaba obrigando o contribuinte a pagar o tributo sobre a permuta como se o negócio praticado fosse uma doação.

Por óbvio, se existir simulação no negócio, a fim de disfarçar uma doação como se permuta fosse, deve a fiscalização desconsiderar o negócio jurídico da permuta com a demonstração do vício na operação e requerer o pagamento do ITCMD.

Todavia, não pode ocorrer uma mera presunção acerca da existência de doações em permutas sem torna, especialmente considerando o princípio da legalidade tributária, tendo em vista que a permuta é um acordo bilateral e oneroso, enquanto a doação é um ato unilateral de liberalidade.

Diante disso, com a interpretação generalista de modo a associar os conceitos de doação e permuta quase como sinônimos para a cobrança do tributo, estaria se alterando as definições dos conceitos estabelecidas pelo direito privado, deturpando as competências tributárias atribuídas pela Constituição Federal.

Imposto de Renda

No IR, conforme falado no começo deste artigo, o fato gerador se caracteriza com o acréscimo patrimonial. Isso quer dizer que todos aqueles que auferem renda, aumentando sua capacidade de compra e “riqueza”, são contribuintes do Imposto de Renda.

Na permuta de imóveis, esse tipo de negociação entre pessoas físicas é bem menos comum comparado com a permuta entre pessoas jurídicas, mas, ainda assim, se houver ganho de capital decorrente de permuta, haverá incidência do Imposto de Renda, seja entre pessoas físicas ou jurídicas.

Entretanto, o ponto relevante neste assunto não é o pagamento do imposto se as partes auferirem lucro, pois esta é uma questão já consolidada e todos sabemos que é preciso declarar em caso de evolução patrimonial.

A grande discussão da incidência do Imposto de Renda diz respeito à permuta de bens imóveis realizados por construtoras ou incorporadoras (pessoas jurídicas).

O ponto central da divergência está em definir se há a efetiva vantagem econômica das empresas no ato da troca de imóveis, uma vez que, diferente da permuta entre pessoas físicas, empresas podem visar apenas auferir receita sobre as operações, já que o volume de dinheiro é muito maior.

Neste sentido, a jurisprudência entendia que a permuta tem que integrar a receita para fins de apuração de IRPJ de empreiteiras. Tanto o STJ quanto o CARF partilhavam desse mesmo posicionamento.

Decisão do STJ

Depois de um longo período de debates, o Superior Tribunal de Justiça afastou a tributação sobre a permuta de imóveis.

De acordo com o entendimento do STJ, o valor resultante do recebimento de imóveis em operações de permuta não deve ser considerado como receita bruta para empresas optantes pelo lucro presumido.

O STJ argumenta que a permuta não deve ser equiparada à compra e venda para fins tributários, pois na maioria dos casos não há geração de receita, faturamento ou lucro.

Portanto, a Corte entende que não há justificativa para incluir esses valores na base de cálculo do Imposto de Renda da Pessoa Jurídica (IRPJ), Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL), Programa de Integração Social (PIS) e Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social (COFINS).

Em suma, a operação de permuta de imóveis é vista como uma mera substituição de ativos, não ensejando a cobrança dessas contribuições.

O que diz a PGFN

Com base na jurisprudência consolidada, a Procuradoria da Fazenda Nacional deixou de exigir o IRPJ, CSLL, PIS e Cofins sobre operações de permuta de imóveis, por meio do Despacho nº 167, de 08 de abril de 2022.

O despacho argumenta que a permuta não deve ser equiparada à compra e venda para fins tributários, pois geralmente não resulta em receita, faturamento ou lucro na troca.

Desta forma, o valor do imóvel recebido em operações de permuta não deve ser considerado como receita para empresas tributadas pelo lucro presumido, a menos que haja comprovação documental em contrário ou o recebimento de uma parcela adicional.

Para empresas envolvidas em atividades imobiliárias, como loteamento, incorporação, construção e venda de imóveis, a receita bruta deve ser considerada o valor recebido em bens ou dinheiro pelas unidades imobiliárias vendidas.

Decisão do CARF

Alinhado ao STJ, o Conselho Administrativo de Recursos Fiscais afastou a tributação sobre a permuta de imóveis, entendendo que a transação não pode compor a receita bruta de uma empresa no lucro presumido se não tiver diferença de valor.

[1] TJSP; Apelação Cível 1007778-97.2020.8.26.0100; Relator (a): Ricardo Anafe (Corregedor Geral); Órgão Julgador: Conselho Superior de Magistratura; Foro Central Cível – 1ª Vara de Registros Públicos; Data do Julgamento: 05/06/2020; Data de Registro: 09/06/2020

[2] Apelação Cível nº 1001733-55.2018.8.26.0615, Rel. Desembargador Ricardo Anafe, j. 18.11.2021, DJe 23.11.2021